一、基準(zhǔn)地價更新的必要性及意義

1、基準(zhǔn)地價更新的必要性

眉山市彭山區(qū)上一輪基準(zhǔn)地價估價期日為2017年1月1日，近年來，彭山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，上一輪基準(zhǔn)地價體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《四川省國土資源廳辦公室轉(zhuǎn)發(fā)<國土資源辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知>的通知》（川國土資辦發(fā)〔2017〕33號）、《四川省自然資源廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》(自然資函〔2020〕414號)、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)等法律、法規(guī)、政策及規(guī)程的規(guī)定，有必要對我區(qū)基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新，以適應(yīng)彭山區(qū)城鎮(zhèn)功能格局的變化，保持基準(zhǔn)地價成果的現(xiàn)勢性。

2、基準(zhǔn)地價更新的意義

（1）為政府管理土地提供決策依據(jù)

基準(zhǔn)地價可以為確定土地使用權(quán)出讓金提供參考；為各級政府據(jù)此制定地價政策，從而引導(dǎo)土地利用和流動，進(jìn)而引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)流向，促進(jìn)城市土地的合理利用和國家產(chǎn)業(yè)政策的實施；有利于政府合理調(diào)控地價，確保政府科學(xué)合理取得土地收益，并將其作為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的工具。

（2）為公眾了解本地區(qū)的地價政策提供技術(shù)平臺

基準(zhǔn)地價是政府委托特定的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價估算，估算出來的價格需要向全社會公布，從而增加公眾對本地區(qū)地價政策的認(rèn)識程度；基準(zhǔn)地價最基本的表達(dá)方式就是土地級別，可以讓公眾了解一個地區(qū)的級差情況；基準(zhǔn)地價還區(qū)分商服、住宅、工業(yè)和公共管理與公共服務(wù)用地等不同用途，可以讓公眾了解不同土地用途的價格差異及政策導(dǎo)向。

（3）基準(zhǔn)地價可為土地評估服務(wù)

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地是我國地價評估的主要方法之一，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是評估方法中必用的方法之一。

二、基準(zhǔn)地價更新范圍

本次基準(zhǔn)地價更新范圍涵蓋眉山市彭山區(qū)城區(qū)及江口街道、觀音街道、謝家街道、公義鎮(zhèn)、公義鎮(zhèn)保勝片區(qū)、黃豐鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)范圍。

三、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵

1、估價期日：2021年1月1日。

2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年、公共管理與公共服務(wù)用地50年；

3、容積率：商服用地2.0、住宅用地2.0、工業(yè)用地1.0、公共管理與公共服務(wù)用地容積率符合宗地規(guī)劃設(shè)計條件；

4、開發(fā)程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣）、宗地內(nèi)“場平”（場地平整）；

5、權(quán)利狀況：出讓土地使用權(quán)，無他項權(quán)利限制（符合相關(guān)法律法規(guī)約定）。

四、更新主要內(nèi)容

1、眉山市彭山區(qū)城區(qū)和城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價更新

按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）的要求，結(jié)合眉山市彭山區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，完成對眉山市彭山區(qū)城區(qū)的土地定級工作；按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）的要求，通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的計算、評估，完成基準(zhǔn)地價更新，并建立基準(zhǔn)地價修正體系。

2、增加公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價

根據(jù)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號）、《關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號）、《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》的通知（川國土資辦發(fā)〔2017〕33號）等文件要求，本輪基準(zhǔn)地價更新除制定商服用地、住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價體系外，同時制定公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價體系。

3、細(xì)分用途基準(zhǔn)地價

根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕27號）文件要求，為了地價精細(xì)化管理需要，客觀體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目用地涉及的各類用途土地實際使用效益，本次在基準(zhǔn)地價成果基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)細(xì)分用途基準(zhǔn)地價。細(xì)分用途按照《城市建設(shè)用地分類》（GB50137-2011）和《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）確定。其中，商服用地包括商業(yè)用地、商務(wù)用地、娛樂康體用地、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地、其他服務(wù)設(shè)施用地，公共管理與公共服務(wù)用地包括文化設(shè)施用地、教育科研用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、供應(yīng)設(shè)施用地，工礦倉儲用地（工業(yè)用地）包括物流倉儲用地。

五、基準(zhǔn)地價定義說明

1、基準(zhǔn)地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

2、基準(zhǔn)地價使用范圍為國有土地有償使用，與城市房屋拆遷、集體土地征收價格沒有直接關(guān)系。

3、基準(zhǔn)地價并不是宗地價格，宗地若不適用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，也可采用市場比較法、收益還原法、剩余法等其他方法評估確定宗地價格。