一、工作背景

2017年《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳[2017]27號）、《四川省國土資源廳辦公室轉發<國土資源辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知>的通知》（川國土資辦發[2017]33號）文件規定:為支撐農村土地制度改革，應進一步加強公示地價體系建設和管理，除國有建設用地土地定級與基準地價更新工作外，還應開展農用地和農村集體建設用地基準地價評估工作。

2019年6月，自然資源部辦公廳下發《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發[2019]36號），要求加快建立公示自然資源價格體系，有效發揮價格杠桿對生態環境保護和資源節約集約利用的引導作用，全面開展農用地和集體建設用地基準地價制訂。

2020年6月四川省自然資源廳下發《四川省自然資源廳關于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知》（川自然資函[2020]414號），為促進城鄉融合發展，支撐自然資源資產產權制度改革，進一步強化土地資源要素市場化配置，完善自然資源價格形成機制，建立自然資源政府公示價格體系、推進自然資源資產分等定級價格評估有關工作。

二、定級估價范圍

集體建設用地的評價對象一般為行政區范圍內的所有集體建設用地。根據彭山區的實際情況，彭山區集體建設用地基準地價評估范圍為縣域全境，評價范圍面積351.41平方公里，包括彭山區下轄4個街道辦事處（鳳鳴街道、觀音街道、謝家街道、江口街道），2個鎮（黃豐鎮、公義鎮）。因青龍街道、錦江鎮委托天府新區眉山片區管理委員會管理，不在本次評估范圍內。評價范圍內的集體建設用地面積合計30.09平方公里。

三、主要工作內容

本次彭山區集體建設用地定級及基準地價編制工作涉及的工作內容如下：

1、根據彭山區集體建設用地自然、社會、經濟條件的均一性及差異性，劃分土地級別，在土地級別劃分的基礎上，評估集體建設用地基準地價；

2、編制基準地價評估修正體系；

3、形成完整的成果報告和成果圖件；

4、土地級別與基準地價成果電子化備案。

四、基準地價內涵

1、估價期日：2021年1月1日；

2、土地使用年期：商服用地40年，宅基地無限年，工業用地50年，公共管理與公共服務用地50年；

3、容積率：商服用地1.5，宅基地1.5，工業用地1.0，公共管理與公共服務用地符合規劃設計條件；

4、開發程度：宗地外三通（通路、通電、通上水），宗地內“場平”（場地平整）；

5、權利狀況：商服用地、工業用地和公共管理與公共服務用地為出讓集體建設用地使用權符合相關法律法規要求。

五、成果應用建議

集體建設用地基準地價是指在行政范圍內的所有集體建設用地，在平均開發利用條件下，對不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、工業、公共管理與公共服務用地的用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。因此基準地價的實質是某一土地級別或均質地域內土地的平均價格。

本次彭山區集體建設用地土地定級與基準地價評估采用綜合定級的技術路線，并測算出各類用地不同級別的基準地價。

運用集體建設用地基準地價成果，可以制訂行之有效的地價管理政策，以促進社會主義新農村的建設。主要表現在：

1、交易地價指導意義；

2、保護農民利益，為政府提供合理補償標準；

3、充分發揮政府的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式；

4、引導構建城鄉統一的建設用地市場；

5、引導完善農村自然資源價格形成機制、增強市場活力；

6、引導建立并完善集體建設用地入市機制；

7、促進農村新產業新業態的培育，促進一、二、三產業的融合發展；

8、完善鄉村金融服務體系；

9、統籌城鄉規劃，加快培育鄉村規劃設計。